外商直接投資(FDI)-台灣

聯合國貿易及發展委員會統計

2012年貿易發展統計手冊中，
外商直接投資(Foreign direct investment)，簡稱FDI

主要是外國企業對當地的長期投資，
例如設立當地據點進行設廠、銷售、販賣等等。

FDI流入資金部份2011年，台灣為-19.6億美金與日本為-17.6億美金，

兩位是世界倒數第2名與第3名。

以曾經亞洲四小龍為例，如下圖

明顯的外商投資資金的流入，台灣明顯落後，非常落後

在2011年更出現負成長，可見國際資金投資台灣意願低落

甚至資金外逃的現象，2011年資金流入-19.6億美金(外資撤出)

相當於每個月外逃47.5億台幣的金額。

大家看新聞也許聽過就忘了，有沒有注意到一些外商結束在台灣據點營運

若是外商大規模的撤出，

依本地的企業、大企業有辦法提供更多職缺或是填補就業率嗎?

越多元化種類的企業在台灣發展，會改善人民就業率，工作就好找

若只有少數幾種的職缺工作，你想失業率會多高，就業人口會多嗎?

EX:若是只有觀光業與服務業絕對無法支撐全體人民的就業人口!

台灣高端富豪不願意將投資國內，而是將資金移往海外，早不是新聞

將資金投資在中國、印度等新興市場或是美國房地產市場

將導致台灣市場緊縮，資金規模無法再擴大

甚至未來台灣在新興市場的指數其中比例與領先地位都會被調降

難道未來台灣就業環境像希臘，經濟環境像日本，真會出現!?

無論會不會出現，資金外逃、對台投資撤離，這些狀況都出現了

不是上演狀況劇，而是真實上演中(LIVE)

台灣全體人民都需要了解這些狀況，也許很難承受 ><

法國要增富人稅，大老闆紛紛外逃，一般民眾可做不到!

你可以忽視這些數據、這些問題，不看不聽不聞不問，但你逃不了

未來結果如何最後都是全體人民要承擔的

REITs基金投資與注意事項

這次來看看近年來滿紅的金融商品話題 REITs

REITs (Real Estate Investment trust) 不動產投資信託基金

將不動產證劵化，募集資金，以股權方式，可在交易所買賣，

最大的亮點就是讓小額投資人參與不動產投資收益。

簡單來說小資男女都可以當包租公、包租婆

投資其中涵括類型很多商業大樓、住宅、購物中心、物流中心、零售商場

主要收入原自辦公大樓與商場的經營管理，買賣、收取租金。

REITs基金，收益與股市關聯性低(股市差房地產不一定會低落)，

最吸引人的還是擁有固定收益。

可以作為資產配置的一環，

當景氣不好的時候，整體投報率不足，REITs基金仍提供正報酬。

財經節目、網路、理專，大多告訴你投資REITs穩賺不賠，都是優點

沒有真的告訴你其中缺點，接下來我們來看看

一般的REITs持有的標的少，交易成本高，流動性較低，

會造成過於集中，不分散的投資。

若是投資仍建議REITs基金或是ETF，藉由基金的方式其中擁有多支REITs

尤其更應該投資涵蓋不同國家或是地區性，
甚至是全球性多種類的房地產市場的REITs基金，
以徹底發揮分散風險的優勢。

EX: 台灣的REITs大多持有辦公大樓、商場、飯店，

持有標的甚至集中在其中一項上

這樣風險加大，若是有空屋率，收益表現更差。

近年甚至發生台灣REITs基金遭到清算的事件，清算=結束基金營運

這些事件突顯了基金存活性的問題，尤其你手中持有的基金

畢竟沒有投資人希望自己持有的REITs基金是存活率低下的

基金業者常常打著"抗通膨"的口號，真正表現如何?

投資REITs基金追求的就是"固定收益"，因此成本非常重要

比想像中更加重要，怎麼說?

EX: 固定收益一年報酬5%，台灣通膨利率十年平均為3%

報酬超過通膨，不錯!有達到抗通膨

若是基金成本費用2%，還有獲利嗎?

只有報酬超過5%以上才有獲利，不然就是選擇內扣成本低的基金。

所以當投資人選擇固定收益的金融商品，"成本"異常重要

REITs基金打著讓小額投資人都可以參與房產收益的牌子

但是投資人仍不能忽視這些風險，盲目的去投入，造成對自己資產的傷害

也許只是很小的細節，但是依照槓桿原理，可以有不同的結果。

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房價與房產投報率

房價與房產投報率

看到新聞全球房地產指南調查(Global Property Guide)

內容指出2012年全球房價最高是摩納哥，每坪502萬元，

台北每坪68萬元，位居全球18名，

房價雖不算高，但房價所得比六十四倍卻是全球最高，

投報率1.57%全球最低。

如下圖所示

我們可以看到今年台北房地產租金投報率只有1.57%

代表房價過高壓制利潤，雖然台北房價與全球相比非是最貴

一般民眾一生最大的交易就是買房，我們可以看到近年來房價的飆升

房仲一間間的開，比便利商店還多，裡面龐大的利潤不可忽略

而東方世界的人民普遍房產擁有率超過64%

投報率1.57%，也可以解讀為普遍台灣人民還是希望擁有自己的房子!

當人民負擔不起基本房價，已經不是貸款多少可以解決的問題

最基本的觀念，負擔每個月的房屋貸款不可超過薪資比的30%

等於月入3萬元，每個月負擔房貸不可以超過1萬元，

原因除了生活負擔太重之外，其實就是房貸利率問題(機動利率)，

當有一年你的房貸利率突然飆升，你能承受嗎?

ex:房貸利率7%，突然飆升為14%呢!?

更何況是月收入低於3萬元以下的小資男女

若房貸年限是25年，

你無法保證25年內房貸利率都是以現在利率為主，並維持25年

我認為房子買來自住，是一種消費，不是投資，

因為你自己住，沒有打算販賣。

將房價不斷推至新高點，獲利的會是建設公司、投資客、房仲

對真正要買房來居住的一般民眾毫無幫助，

要不吃不喝幾年才能買房，造成這個年限只會不斷延長 10年→12年→?年

這就是惡性循環!!!

當推高房價代表提高獲利，但是真正買房的人變少，交易量變少

是否還能繼續支持高房價呢?

當然政府不斷釋出國有土地，或是提出都更、土地政策，絕對影響房價

當房價整理、下跌時，

藉由房價獲利的這群人勢必要暫時出租房子來獲得喘息

而1.57%的投報率，同時也是宣告出租者利潤的微薄

間接需要降低租金或是根本找不到人承接出租

這齣戲就會惡性循環的演下去，

要記住任何一個行業的興衰都會影響整個大環境

舉個例子:台灣農業大多休耕，從事農業的人少了，就會跑到其他行業去

那有那麼多工作機會嗎? 

每一個人都代表一個家庭，這個產業的沒落，失業會影響幾個家庭呢?

大多數人都買不起房，那誰買的起?獲利的這群人

所以高房價帶來的不只是一般人民的痛苦，也是整體經濟的沒落

需要更多的消費來支持房地產，問題是誰來消費?

誰來繼續接力下去? 無論誰來接力，最終受害的都會是全體人民

泡沫化!整體經濟將無力支撐

西班牙、希臘不就是前車之鑑嗎!

這也是房價、匯率、股市的政策，是各國政府相當重視的原因

若政務官、領導者沒有意識到這點，那國家政策走向偏移

錯誤的政策，將影響未來20年以上，不只一個世代

高房價導致產業結構的失衡與經濟的衝擊，都會是長期的影響
無論你是否擁有自己的房子，這點不可不知。